IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Sementara pasar properti Asia tidak kekurangan cerita, beberapa yang paling penting juga termasuk yang paling diabaikan
- Kekuatan pasar perkantoran Seoul, properti residensial mewah yang lebih terjangkau, dan investasi Jepang di properti Australia semuanya mendapat perhatian lebih besar
Nicholas Spiro+ FOLLOWPublished: 4:30pm, 15 Apr 2024Mengapa Anda bisa mempercayai SCMPEveryone menyukai cerita yang bagus. Dalam industri real estat Asia, ada banyak tema dan tren yang membuktikan daya tarik dan ketahanan sektor perumahan dan komersial di kawasan ini. Apakah itu potensi besar untuk pasar perumahan sewa yang dilembagakan di China atau rekor tingkat aktivitas penyewaan di pasar properti ritel India tahun lalu, real estat Asia memiliki banyak hal untuk itu. Namun itu sama sekali tidak kebal terhadap perubahan yang disebabkan pandemi dalam cara orang bekerja, hidup, dan berbelanja, belum lagi dampak dari kenaikan dramatis inflasi dan suku bunga. Tahun lalu, volume transaksi investasi properti komersial di kawasan Asia-Pasifik turun ke level terendah sejak 2012. Sektor perkantoran paling menderita, dengan volume turun 45 persen YoY, menurut data dari MSCI.In sektor perumahan mewah, pertumbuhan nilai modal di kota-kota besar di Asia melambat tajam pada paruh kedua tahun lalu, dengan beberapa kota seperti Hong Kong menderita kontraksi langsung, menurut Savills. Sementara itu, nilai sewa utama turun di Singapura dan Tokyo pada kuartal terakhir tahun 2023, menurut data Knight Frank. Namun, itu adalah tren yang kurang dihargai, sering diabaikan yang lebih mengungkapkan. Salah satu yang paling penting adalah kekuatan luar biasa dari pasar perkantoran Seoul. Pada saat sektor perkantoran terhuyung-huyung dari pergeseran ke kerja hibrida, terutama di AS, pasar Seoul semakin kuat. Bahkan di Asia, di mana bekerja dari rumah kurang lazim, Seoul adalah pemain yang menonjol. Menurut CBRE, ibu kota Korea Selatan memiliki rasio pengembalian ke kantor tertinggi di dunia. Sekitar 50 persen responden survei penghuni kantor mengatakan 70 hingga 100 persen staf mereka bekerja di kantor lima hari seminggu. Dasar-dasar pasar kantor Seoul membuat iri rekan-rekannya. Tingkat kekosongan hanya 1,5 persen, didukung oleh pasokan yang ketat dan pertumbuhan sewa dua digit untuk bangunan kelas A selama dua tahun terakhir. Investor domestik – yang merupakan bagian terbesar dari basis investor institusional di Korea Selatan – lebih menyukai kantor daripada sektor lain, preferensi yang sangat langka. Kinerja pasar yang kuat adalah anugerah bagi pemilik yang menjual bangunan berkualitas tinggi. Pada tanggal 1 April, Blackstone mengumumkan telah menjual Arc Place, sebuah bangunan terbaik di kelasnya yang telah diperbaharui secara ekstensif di distrik bisnis Gangnam Seoul, di mana tingkat kekosongan hampir tidak di atas ero. Harga jual 27 persen lebih tinggi dalam dolar AS daripada harga akuisisi, menurut penyedia berita properti Asia Mingtiandi.
Brad Gladu, pemimpin modal internasional untuk Korea di JLL, yang menyarankan Blackstone, mengatakan kesepakatan itu “menyoroti keunikan pasar kantor Seoul serta nuansa budaya yang mendefinisikan pasar kantor yang berbeda”.
Tren lain yang diabaikan adalah kinerja luar biasa dari banyak pasar perumahan mewah Asia yang lebih terjangkau. Tekanan biaya hidup dan pajak pada pembeli asing – misalnya, bea materai tambahan untuk non-penduduk yang membeli rumah di Singapura dua kali lipat tahun lalu menjadi 60 persen yang mengejutkan – menguntungkan kota-kota dengan modal dan nilai sewa yang lebih rendah, serta retribusi yang lebih rendah untuk pembelian, penahanan dan penjualan rumah.
01:37
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen Contoh yang paling menonjol adalah Tokyo. Menurut Knight Frank, US $ 1 juta membeli 64 meter persegi (689 kaki persegi) properti perumahan utama di ibukota Jepang, dibandingkan dengan 32 meter persegi di Singapura dan 42-43 di Shanghai dan Sydney. Namun, bagi ekspatriat yang lebih fleksibel tentang di mana mereka berada, atau mereka yang ingin membeli rumah kedua, ada pilihan lain di antara kota-kota top Asia. Kuala Lumpur, Bangkok dan Mumbai – yang memiliki nilai modal utama terendah di antara kota-kota terkemuka di Asia – menarik minat yang meningkat dari pembeli asing. Bahkan, beberapa kota yang paling terjangkau telah muncul sebagai pemain terkuat.
Pada kuartal terakhir tahun 2023, Manila mengalami pertumbuhan tercepat dalam harga hunian mewah secara tahunan di antara 45 kota global yang dilacak oleh Knight Frank, didukung oleh “lonjakan persyaratan dari ekspatriat”. Victoria Garrett, direktur perumahan global di Savills, mengatakan “lebih banyak ekspatriat [di Asia] berfokus pada keterjangkauan relatif dan kualitas hidup”.
Tren ketiga yang tidak mendapat perhatian yang cukup adalah lonjakan investasi real estat Jepang di luar negeri. Sementara Jepang sendiri adalah magnet bagi investor global, sebagian karena daya tariknya sebagai pasar yang stabil dan matang, efek dari kebijakan moneter ultra-longgar di Jepang telah memaksa investor domestik untuk mencari peluang dengan imbal hasil lebih tinggi di luar negeri.
Tidak ada tempat yang lebih jelas daripada di Australia. Menurut MSCI, pembeli Jepang mengerahkan lebih banyak modal di Australia tahun lalu daripada gabungan 20 tahun terakhir. Selain itu, fokus utama mereka adalah perumahan sewa; Sektor build-to-rent yang baru lahir di negara ini memiliki daya tarik yang signifikan. Australia mencentang kotak yang tepat untuk pembeli Jepang. Selain sebagai pasar yang transparan dan likuid, ia mengalami lonjakan populasi yang dipicu imigrasi, sangat kontras dengan krisis demografis akut Jepang. Investor Jepang juga mendapat manfaat dari berkurangnya persaingan dari saingan AS dan Eropa mereka.
Michael Back, co-head praktik real estat Asia di Herbert Smith Freehills di Brisbane, mengatakan investor Jepang di Australia memiliki “waktu mereka di bawah sinar matahari” dan bahwa “pertumbuhan populasi negara [adalah] faktor yang sangat penting”.
Pasar perkantoran Seoul yang sangat kuat, nilai relatif dari properti residensial utama dan dorongan besar investor Jepang ke perumahan sewa Australia bukan satu-satunya tren di real estat Asia yang kurang dihargai, tetapi mereka layak mendapat perhatian lebih besar.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
Tiang
